Страхование в долевом строительстве

Автор:  Береснева Ольга Владимировна

Сообщения о фактах обмана частных инвесторов при долевом строительстве уже несколько лет не сходят со страниц центральной и региональной прессы. Проблема приобрела столь широкий размах, что различные политические силы регулярно предпринимают попытки разыграть «карту обманутых дольщиков» в ходе выборов в Государственную Думу и в законодательные собрания органов местного самоуправления.

По данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, в настоящее время в России жертвами недобросовестных застройщиков стали более 80 тыс. семей. По самым грубым подсчетам, урон экономике страны составил миллиарды долларов США. Причем удар пришелся в основном по экономически активному среднему классу – по тем семьям, которые собирались улучшить жилищные условия, вложив собственные средства. А в результате понесли тяжелые, зачастую катастрофичные для семейного бюджета потери. Как тут не вспомнить о необходимости повышать доверие населения к финансовым институтам – мере, к которой призывают все комментаторы рынка?

Общественные и политические силы не остались в стороне от столь серьезной проблемы. В последние полтора года выдвинуто множество различных инициатив по созданию механизма защиты интересов инвесторов, участвующих в долевом строительстве. В том числе широко обсуждается возможность использования страховых инструментов. В октябре 2007 года в Государственную Думу была внесена новая редакция закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которая, в частности, предполагает введение обязательного страхования ответственности застройщиков и банков.

В соответствии с этим документом долевое строительство осуществляется на основании трехстороннего договора, участниками которого выступают застройщик, банк и дольщик. Дольщик, со своей стороны, реализует право на приобретение недвижимости, сданной в эксплуатацию, посредством внесения денег на банковский депозит во время рекламной кампании предстоящего строительства.

Предполагается, что застройщики и банки будут обязаны приобретать полисы страхования гражданской ответственности, покрывающие риски возникновения недостатков объекта строительства в пределах гарантийного срока, неисполнения либо просрочки исполнения обязательств по передаче недвижимости дольщику, неисполнения обязанности банка по возврату денег дольщику. Правила и тарифы по страхованию гражданской ответственности застройщика должны будут установлены Правительством РФ.

Насколько такая мера сможет обеспечить необходимую защиту имущественных интересов дольщиков?

Правила игры на российском поле
Мировая практика страхования давно выработала инструменты, позволяющие защищать интересы инвестора, хотя в чистом виде инвестиционные (проектные) риски не должны являться объектом страхования, так как отсутствует случайная составляющая их реализации. В сфере строительства традиционно применяются так называемые Surety bonds, которые представляет собой договор, в соответствии с которым страховщик предоставляет бенефициарию (получателю страхового возмещения) гарантию, что третья сторона – принципал – выполнит свои контрактные обязательства перед органами исполнительной власти и надзорными органами.

В случае долевого строительства именно такие гарантии являются максимально эффективным инструментом защиты интересов будущих собственников и кредитующих их организаций. Наиболее приближенным к страховым гарантиям в традиционном международном их понимании инструментом, предусмотренным российским законодательством, является банковская гарантия. В соответствии со статьей 368 ГК РФ в силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициарию) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате.

Однако выдача банковских гарантий не является профильной страховой деятельностью, страховщик не может создавать в счет ее обеспечения страховые резервы. Таким образом, весь риск ложится на капитал компании. Понятно, что при таких условиях выдача страховыми компаниями гарантий может рассматриваться только как исключительная мера. Более того, представляется, что Росстрахнадзор должен уделять особое внимание случаям предоставления страховыми компания банковских гарантий.

Согласно мировой практике, поручительства, выпускаемые страховыми компаниями (хотя и подлежат регулированию теми же нормами и законами, что и другие виды страхования), имеют ряд особенностей. В первую очередь к таким особенностям относится трехсторонняя структура договора поручительства. Другие виды страховых полисов предоставляют защиту держателю полиса. Surety Bonds, напротив, приобретаются принципалом, но при этом защищают имущественные интересы бенефициария.

Другая отличительная черта поручительств состоит в том, что обычно они не имеют четкого периода действия. Если проект откладывается, страховщик, выпустивший поручительство, остается на риске до его завершения. Даже отказ принципала платить премию не освобождает страховщика от обязательств перед бенефициарием.

Поэтому представляется, что российским страховым компаниям, дорожащим своей репутацией и настроенным на укрепление финансовой устойчивости, участие в программах по страхованию рисков в долевом строительстве в нынешней правовой ситуации должно представляться малопривлекательным.

С другой стороны, как надзорные органы, так и страховое сообщество должны обращать внимание на случаи использования различных псевдостраховых схем неиз-вестными страховыми компаниями в системе долевого строительства. Уже были случаи, когда дольщикам в обязательной форме предлагалось при оплате строящейся недвижимости заключать договоры страхования от непонятных рисков со страховой компанией. Это отнюдь не способствует повышению доверия населения к финансовым институтам вообще и к страхованию в частности.

Важно и то, что в мировой практике страховщики выдают поручительства только абсолютно «прозрачным» компаниям с безупречной репутацией, работающим в секторах, отличающихся рыночным ценообразованием. Российский строительный сектор, в свою очередь, отличают широкое распространение «нерыночных отношений», общая неразвитость земельного законодательства и широкое поле для коррупции из-за неадекватного разрыва между кадастровой и рыночной стоимостью выделяемых под строительство земельных участков.

Нерешенным также остается и вопрос оценки потенциального риска в случае использования страхования в системе долевого строительства. На основании чего страховщик должен оценивать вероятность невозврата застройщиком инвестированных средств или невыполнения взятых на себя обязательств? Каким образом будут рассчитываться адекватные страховые тарифы? Авторы поданного в Госдуму законопроекта предлагают применять тарифы, установленные правительством. Эффективность такого способа вызывает серьезные сомнения.

Семь раз отмерь
Создается впечатление, что вместо реальных мер по исправлению ситуации на рынке долевого строительства провозглашаются заведомо популистские меры, неспособные не только решить существующие проблемы, но и создающие благодатную почву для еще большего правового хаоса в столь острой социальной проблеме.

Страховые инструменты могут и должны быть использованы для защиты имущественных интересов как частных граждан-дольщиков, так и компаний – инвесторов строительства. Однако навязывание страховщикам обязанности участвовать в подобных проектах представляется простым перекладыванием проблемы с больной головы на здоровую.

В сложившейся ситуации было бы логичным создать рабочую группу по вопросам использования страховых инструментов в долевом строительстве, состоящую из представителей законодательной и исполнительной власти, страхового сообщества, надзорных органов, юристов, представителей строительных компаний и банков. На основе передового международного опыта и с учетом российских реалий должна быть создана вся необходимая правовая инфраструктура (начиная с внесения поправок в Гражданский кодекс и в Закон об организации страхового дела) для возможности функционирования компаний, специализирующихся на выпуске страховых гарантий. Только в этом случае с учетом взаимодействия государства, общественных организаций и политических кругов возможно выработать механизмы, которые позволят при использовании страховых механизмов защитить интересы инвестирующих в строительство граждан и организаций.

Дата последнего обновления:
04.08.2015 18:22